自2025年末中国证监会启动商业不动产REITs试点以来，市场反应超预期。新京报贝壳财经记者统计，从首单申报到目前这半个月时间，沪深交易所已有12单商业不动产REITs产品集中申报，其中11单火速获受理。购物中心、社区商业、酒店齐登台。
上交易已受理10单商业不动产REITs
截至2月12日，在上交易所，已有11单商业不动产REITs产品集中申报，10单获受理。其中，2月12日，上交所受理了国泰海通崇邦封闭式商业不动产证券投资基金，发起人（原始权益人）为泛全有限公司、上海国际汽车城新安亭联合发展有限公司，以上海市嘉亭荟城市生活广场一期项目作为底层不动产项目。
值得关注的是，2月11日，中信建投（601066）首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金在上交所正式申报。据当天华联股份（000882）公告，公司拟作为劣后级有限合伙人参与设立北京元创联商业企业管理中心（有限合伙），认缴出资5亿元，以推动龙德广场商业不动产REITs申报。
根据公告，元创联由首农信息担任普通合伙人及执行事务合伙人（认缴1万元），三元嘉业作为优先级有限合伙人认缴10亿元。合伙企业将收购华联股份全资子公司持有的龙德置地有限公司50%股权，并与另一股东北京粮食集团共同作为原始权益人，以龙德广场为底层资产申报发行。
龙德广场位于北京市昌平区东小口镇，于2008年8月开业，作为地标性商业综合体，总建筑面积约33万平方米。
深交所方面亦不甘落后。2月5日，深交所首单商业不动产REITs“华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金”获受理。原始权益人为上海安住此间商务咨询有限公司。底层资产为广州天河体育中心美居酒店&全季酒店、上海江桥万达桔子水晶酒店两大成熟酒店物业。
据悉，安住此间是华住集团与光大安石于2019年联合成立的投资平台，专注投资境内酒店及公寓类不动产。
首开股份拟将宋家庄福茂等3项目打包入池
此番商业不动产REITs的破冰之旅，源于2025年12月31日，中国证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》。1月29日，上交所官网显示，首批申报的三只商业不动产REITs项目火速获受理。其中包括，汇添富上海地产、中金唯品会、华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金。
1月30日，又有5只商业不动产REITs向上交所递交申请。这批新申报项目阵容更为强大，包括华安陆家嘴、华夏保利发展（600048）、华夏银泰百货、华夏凯德、国泰海通砂之船在内的商业不动产证券投资基金，原始权益人涵盖上海前滩国际商务区、保利发展、银泰百货、砂之船（西安）购物广场等。
从目前来看，原始发起人包含央企、地方国企、民企和外资企业。其中，唯品会和凯德在此前已发行过消费基础设施REITs。
值得关注的是，还有部分公司正在积极筹备申报商业不动产REITs发行。其中，2月10日，首开股份（600376）发布公告，董事会审议通过以华侨村商街、璞瑅商街、宋家庄福茂项目为底层资产，申报发行“嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金”，拟在上交所上市。三个项目均由首开股份全资子公司持有。
首开股份称，发行商业不动产REITs有利于公司拓宽融资渠道，有效盘活存量资产。募集资金将主要用于主营业务相关收购、投资、偿债及补充流动资金。首开股份并明确表示“不用于购置商品住宅用地”。
据中指研究院分析人士介绍，万科集团表示在关注商业不动产各类资产证券化的机会。武商集团（000501）表示已启动商业不动产公募REITs专项研究工作。当前我国商业地产存量规模较大，有众多优秀项目存在存量盘活的需求，未来或将有更多企业通过发行商业不动产REITs的方式盘活存量资产、拓宽权益融资渠道。
有业内人士认为，从首批申报到目前短短半个月时间，就申报12单，体现了原始权益人对新政策的快速响应与资产盘活的迫切需求，也反映出监管层面受理通道的高效运转。随着首批产品陆续进入审核发行阶段，2026年或将成为中国商业不动产REITs的规模化破局元年。
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